頂樓漏水怎麼辦？判斷漏點、頂樓防水與加蓋屋頂的處理方向

頂樓漏水，水多半從這幾個地方進來：排水孔堵住讓平台積水、屋頂防水層老化破裂、女兒牆與壓頂的裂縫、水塔和水管的接頭，還有頂樓加蓋的鐵皮本身（螺絲孔、搭接、天溝）。漏水的位置和時機，會透露水從哪裡來。先把來源找對，再決定是清排水、重做頂樓防水，還是在上面加一層屋頂，錢才不會花在補錯的地方。

這篇寫給住在頂樓、天花板已經有水痕的屋主，還有頂樓加蓋了鐵皮還是在漏的人：怎麼從症狀判斷漏點、自己可以先做哪些檢查、三種處理方向各適合什麼情況、頂樓加蓋漏水常見的位置、雙北桃園讓老房子合法加屋頂防漏的管道，還有公寓頂樓漏水費用誰出的官方說法。

頂樓漏水先判斷水從哪裡來

同樣是天花板滴水，下雨才漏和不下雨也漏是兩回事，漏在房間中間和漏在牆角也是兩回事。先照下面這張表對一下：

症狀對照為一般施工經驗整理，實際漏點要到現場檢查確認。

自己可以先做的檢查

在找人之前，屋主自己上頂樓可以先看：排水孔（落水頭）有沒有被落葉、泥沙、塑膠袋塞住，下雨後平台有沒有一窪一窪退不掉的積水；女兒牆頂端和內側有沒有明顯裂縫、磁磚有沒有鼓起剝落；水塔底下和管線接頭附近的地面，在沒下雨的日子是不是也濕的。

再回到樓下，把漏水的位置和頂樓平台對照：正上方是排水孔、水塔、還是加蓋的柱腳。這一步能幫師傅省下很多找漏的時間。

頂樓防水的三個處理方向

找到來源之後，處理方向大致分成三種，看漏水的範圍和原因來選。

頂樓防水層重做屬於防水工程的範圍，材料與工法的選擇很多，要找做防水的專業團隊。加一層屋頂則是鋼構與屋面的工程，骨架、屋面板、天溝、排水都要設計。兩者也常一起做：先把原本平台的排水和明顯裂縫處理好，再加屋頂，雨水被擋在上面，平台不再長期泡水。

加屋頂不等於就不會漏

加一層屋頂能擋掉直接打下來的雨，但擋不住三種水：管線漏的水、從外牆裂縫滲進來的水、斜雨從側面打進平台的水。屋頂的天溝和落水管如果接回原本已經堵住的排水孔，積水的問題還是在。所以不管選哪一條，第一步都是把現在的漏點找出來。

頂樓加蓋漏水：鐵皮屋頂常漏的位置

頂樓已經加蓋了鐵皮還在漏，問題通常出在鐵皮屋頂本身或它和原建築的交接處。下面是頂樓加蓋漏水最常見的位置：

• 螺絲孔。固定浪板的螺絲，墊片老化、螺絲鏽蝕或鎖太緊把板子壓凹，雨水就從孔邊滲下去。整片屋頂上百顆螺絲，只要幾顆出問題就會漏。
• 板與板的搭接處。浪板左右搭接的重疊不夠、上下搭接的方向反了，或是屋頂坡度太緩，雨大時水會倒灌進搭接縫。
• 屋脊蓋。兩面屋頂交會的屋脊，收邊蓋板鬆脫或縫隙沒處理，颱風斜雨最容易從這裡打進去。
• 天溝。落葉堵住、容量不夠、鏽穿，水滿出來就往屋內流。天溝和落水管的接口也是常見漏點。
• 屋頂與牆或女兒牆交接處。鐵皮貼著牆邊的地方要用泛水收邊，只靠打矽利康，幾年後矽利康老化就開始漏。
• 採光板。塑膠採光板老化變脆、裂開，或和鐵皮浪型對不上，是另一個常見漏點。
• 鏽穿。板子本身鏽到穿孔，多半從螺絲孔、搭接處、長期積水的低處開始。

這些位置裡，螺絲、屋脊、天溝多半可以局部處理；板子已經大面積鏽穿，就要考慮整片換，判斷方法寫在鐵皮屋頂更換價格那篇。

加蓋底下的平台還是要顧

頂樓加蓋之後，很多人就不再上去看原本的平台。鐵皮屋頂的落水管如果把水導到平台上，平台排水孔又被堵住，底下照樣積水。加蓋之後每年上去清一次排水孔、看一次天溝，比漏了再修省事很多。

平屋頂改斜屋頂：老房子合法加屋頂的管道

台北、新北、桃園都為了老房子屋頂漏水，開放在符合條件的平屋頂上加斜屋頂或無壁式雨棚。條件大致是：屋齡 20 年以上（台北另外接受經鑑定有漏水），樓層在一定高度以下（台北、新北 7 樓以下，桃園 5 樓以下），屋脊、屋簷有高度上限，四周不能有牆或門窗，要用不燃材料，要取得直下層所有權人的同意。

原文：臺北市建築管理工程處、新北市違章建築拆除大隊、桃園市政府建築管理處。以各縣市主管機關公告為準，動工前先確認。

這幾條管道的條件、文件、程序，逐市整理在頂樓加蓋申請與法規那篇。要特別留意的是，這些管道是為了防漏，四周封起來當房間用就不符合；沒有照規定就加蓋的，在雙北桃園屬於新違建，是優先拆除的對象。想先知道加屋頂大概要花在哪些地方，可以看頂樓加蓋價格那篇。

公寓頂樓漏水，費用誰出

公寓大廈的屋頂平台多半是共用部分。《公寓大廈管理條例》第 10 條規定，共用部分的修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會負責，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔。

新北市工務局的漏水問答把幾種情況講得更具體：有公共基金的社區，頂樓屬共用部分，應由管委會找廠商檢查修復；公共基金不足的舊社區，可以由管委會與住戶協商分攤；頂樓如果有約定專用（例如買房時簽了分管協議，約定由頂樓住戶使用）或違建，則由可歸責的住戶自行處理；漏水原因可歸責於頂樓屋主的，由該屋主負擔（新北市政府工務局漏水 Q&A）。規約或區分所有權人會議另有規定的，從其規定。

換句話說，頂樓住戶自己加蓋的鐵皮屋在漏，通常要自己處理；原本的屋頂平台防水老化造成樓下漏水，屬於共用部分的修繕。實際怎麼分，要看社區規約與分管協議，談不攏可以向縣市政府的公寓大廈主管單位諮詢。

找人看頂樓漏水前，先拍這些照片

• 樓下漏水的位置，天花板、牆角的水痕全景與近照。
• 頂樓平台全景，還有下雨後積水的位置。
• 頂樓每一個排水孔（落水頭）近照。
• 女兒牆頂端與內側的裂縫、磁磚剝落處。
• 水塔、水管、熱水器的位置與管線接頭。
• 已經有鐵皮加蓋的，拍屋頂內側的螺絲、屋脊、天溝、牆邊收邊。
• 說明是下雨才漏還是一直漏、幾樓、在哪個縣市、屋齡大約幾年。

頂樓漏水處理的常見坑

• 只補樓下天花板。漏點沒處理，天花板補好很快又黃一片。
• 整片打矽利康。把鐵皮屋頂的螺絲孔、搭接縫全部糊上，排水孔也一起封住，水找不到路反而漏得更兇。
• 防水塗料直接塗在髒污或積水上。底層沒清乾淨、沒乾透，新塗層很快就起泡剝離。
• 加蓋之後不管平台。鐵皮屋頂的水導到平台、平台排水又堵，底下照樣積水。
• 把結露當漏水。單層鐵皮屋頂冬天內側結露，一直找漏點也找不到，要從隔熱與通風下手，做法在鐵皮屋隔熱那篇。
• 為了擋雨把四周封起來。違反各市防漏管道的規定，變成違建。

梅雨、颱風季前的頂樓檢查

頂樓漏水很少是一夜之間發生的，多半是排水慢慢堵、裂縫慢慢擴大、螺絲慢慢鬆，等到一場大雨才一次爆出來。每年梅雨季和颱風季之前上頂樓看一次，能擋掉大部分的麻煩。

• 排水孔與落水管。把落葉、泥沙、垃圾清掉，倒一桶水看排得順不順。落水管外面有破裂、接頭脫開的，趁天氣好處理。
• 天溝。頂樓加蓋的天溝最容易積落葉，清乾淨，順便看底部有沒有鏽穿的小洞。
• 屋面螺絲與收邊。從屋頂內側往上看，有沒有透光的螺絲孔、翹起的收邊、鬆脫的屋脊蓋。颱風來之前把鬆的鎖緊、翹的固定好。
• 屋頂上的東西。盆栽、雜物、鬆掉的遮陽網、沒固定好的招牌，颱風會把它們吹起來砸壞屋頂或掉到樓下。
• 女兒牆與欄杆。裂縫有沒有變大、欄杆底座有沒有鏽蝕鬆動。

這些檢查不需要專業工具，只要注意安全：鐵皮屋頂不要直接踩在板子上，會踩穿；上屋頂要有人在旁邊，下雨、強風時不要上去。看到有問題、自己處理不了的，拍照記下位置，找人來處理比拖到大雨後再修便宜。

頂樓加蓋的屋頂在漏，找鋼構世家看

鋼構世家的陳哥做鋼構 35 年，自己有工廠，服務台北、新北、桃園、新竹、苗栗。頂樓鐵皮屋頂的螺絲、搭接、屋脊、天溝、收邊，哪裡在漏、要局部修還是整片換，他上去看就會跟你講清楚。鐵皮漏水的處理方式也可以看鐵皮漏水・隔熱那一段，其他服務在服務項目。原本平台的防水層與管線，屬於防水與水電的專業，需要時請找相關專業團隊一起處理。

準備好上面那幾張照片，拍照傳 LINE，先看漏點可能在哪、適合怎麼處理，再約到府查看，現場報價。

常見問題

頂樓漏水一定要重做防水嗎？

不一定。排水孔堵住、局部裂縫、管線接頭漏水，局部處理就能改善。整面防水層老化、到處裂縫、修過好幾次還是漏，才需要整面重做，或考慮加一層屋頂。

頂樓加蓋漏水要整個拆掉重蓋嗎？

多數不用。螺絲、屋脊、天溝、收邊的問題可以局部處理；板子大面積鏽穿，才需要換板；骨架也鏽蝕的，才考慮連骨架一起處理。先找到漏點再決定範圍。

平屋頂改斜屋頂可以解決頂樓漏水嗎？

可以擋掉直接打在平台上的雨，對防水層老化造成的漏水很有幫助。管線漏水、外牆裂縫滲水、排水孔堵塞，加了斜屋頂還是會漏。雙北桃園有合法管道，條件寫在頂樓加蓋申請與法規那篇。

公寓頂樓漏水，樓下可以要求頂樓住戶賠嗎？

要看漏水原因。屋頂平台屬共用部分、防水老化造成的，依公寓大廈管理條例由管委會修繕，費用由公共基金或全體區分所有權人分擔；頂樓住戶的違建或約定專用部分造成的，由該住戶負責。細節以社區規約為準，爭議可以向縣市政府公寓大廈主管單位諮詢。

頂樓漏水要找抓漏師傅還是鐵皮師傅？

看漏點在哪。原本的屋頂平台、防水層、樓板裂縫、管線，找做防水抓漏與水電的專業；頂樓已經加蓋鐵皮，漏在螺絲、搭接、屋脊、天溝、收邊，或是想加一層屋頂擋雨，就是鋼構與屋面的工作。分不出來的時候，先把症狀和照片整理好，兩邊都比較好判斷。

鐵皮屋頂冬天早上滴水是漏水嗎？

不一定。晴朗的冬天夜裡，單層鐵皮屋頂內側很容易結露，早上水珠滴下來，看起來像漏水。沒下雨的日子也會滴、只在清晨出現，多半是結露，要用隔熱板或改善通風處理。

頂樓漏水先判斷來源，再決定修補、重做頂樓防水或加屋頂，順序對了，錢才花在該花的地方。